• 抵押房产后还能出租吗？

福建法治报-海峡法治在线12月6日讯俗话说“买卖不破租赁”，意思就是房屋的权属在发生变更后如果还存在租赁关系的，租赁合同继续有效，但也存在例外情况。比如房屋在租赁前已经办理了抵押并进行登记，这时租赁关系就会因抵押权的实现而受阻，承租人的权益就难以保障。如果出租人在出租前未履行告知义务，则出租人应赔偿承租人的损失;但若承租人明知房屋已先前抵押仍执意承租的，则损失由自己承担。

转而出租引发诉讼

2014年4月21日，泉州某建筑公司因生意周转需要向某银行借款240万元，王某、张某夫妻以其所有的一套房产为借款提供担保，并办理了抵押登记。因某建筑公司未按照约定还款，法院判决某建筑公司偿还欠款，银行有权就王某、张某提供抵押的房屋及车位折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。

去年5月20日，承租人李某向出租人王某、张某租赁了王某、张某夫妻已抵押的房屋并花费十几万元用于装修租赁的房屋。案件进入执行程序后，泉州市丰泽区法院对房屋启动拍卖程序。承租人李某提出异议，要求法院停止对租赁房屋的执行。

经审查，法院认为银行与王某、张某之间的担保法律关系合法有效，房屋抵押物权依法设立，已办理登记手续，受法律保护。承租人李某系在房屋抵押权设立之后租赁房屋，该租赁关系不能对抗设立在前的抵押权。故法院驳回了李某要求停止对房屋执行的请求。

法官说法

租赁关系不能对抗已登记的抵押权

抵押权系担保物权的一种，该权利具有排他性。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有担保财产优先受偿的权利。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押物出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，承租人李某租赁房屋的时间在设立抵押权之后，该租赁关系不能对抗抵押权，承租人李某要求停止对租赁房屋的执行没有法律依据，法院不予支持。法院可以按照规定，对该房屋进行拍卖。

法官提示，承租人在租赁房屋前，应查看房屋的权属登记情况，出租人是否是所有权人，房产是否有抵押、是否被冻结、查封，并选择权属明确、产权无负担的房屋租赁，以保护租赁权益。

（本报记者 林扬阳 通讯员 林锦明为人担保抵押房产）